صدور سند مالکیت بر مبنای حکم نهایی دادگاه:
بند ۳۴۴ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا پایان سال ۱۳۴۹ بند ۲۷۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهر (۱۳۶۵ ناظر به اراضی و املاکی است که براساس رأی نهایی دادگاه های املاک ،واگذاری در مالکیت محکوم له استمرار یافته است. این گونه املاک قبلاً از طرف محکوم له درخواست ثبت شده و جریان ثبتی آن نیز بدون معترض خاتمه یافته است. اما چنانچه بعدها سند مالکیت به نام شخص صادر شده باشد که در جریان رسیدگی دادگاه املاک واگذاری به موجب رأی نهایی محکوم علیه شناخته شده باشد، اداره ثبت به استناد رأی نهایی مزبور صورت مجلس تحویلی نسبت به ابطال سند مالکیت محکوم علیه و تعقیب جریان ثبت ملک به نام محکوم له در حدود مفاد حکم دادگاه املاک واگذاری اقدام مینماید البته باید خاطرنشان ساخت که صدور اسناد مالکیت به نام محکوم له براساس رأی نهایی دادگاه و حتی بدون تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه ویژه اراضی و املاک موضوع رسیدگی دادگاههای املاک واگذاری نیست پس در هر مورد که آراء دادگاه های ذی صلاح مبنی بر ابطال سند مالکیت محکوم علیه و صدور سند مالکیت به نام محکوم لــه صـادر می شود. ادارات ثبت نسبت به اجرای رأی صادره اقدام مقتضی معمول خواهند.
یکی از موارد دیگری که با حکم دادگاه سند مالکیت صادر میشود بند ۳۷۸ مجموعه بخشنامههای ثبتی پس از اجرای حکم افراز توسط دادگاه است. در بند مزبور بیان هواحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز ضمن تطبيق مفاد حکم با محدوده ثبتی و د مالكيت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیم صورت مجلس تعیین و سپس مبادرت ند مالکیت مینماید اخیراً مشاهده شده است که بعضی از واحدها قبل از تطبیق عقاد حکم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالکیت نمودهاند و نتیجتا قسمتی از مورد سند مالکیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است. لذا خاطرنشان مینماید در موقع اجرای احکام قطعی افراز دادگاه ها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم و یا نقشه کارشناس که ملاک حکم افراز بوده به دقت با وضع محل و محموده سند مالکیت تطبیق و پس از اطمینان به اینکه کلیه قطعات مورد حکم داخل محموده ثبتی یا سند مالکیت است مبادرت به صدور سند مالکیت یا اقدام بعدی گردد.»
صدور متمم سند مالکیت
در اسناد رسمی که به صورت دفترچه ای صادر میشد گاهاً به دلیل نقل و انتقال زياد ستون انتقالات پر می شد و جایی برای ثبت نقل و انتقال و درج آن روی دفترچه نبود. به همین جهت مالک با مراجعه به اداره ثبت درخواست متمم سند مالکیت حاوی ستون انتقالات می نمود. ایــن موضوع در بند ۸۱ بخشنامههای ثبتی پیش بینی شده است اما اکنون پس از هر نقل و انتقال مالک با توجه به سند انتقال قطعی رسمی در دفاتر اسناد رسمی و درج نام وی در دفتر املاک واقع در اداره ثبت میتواند به این اداره مراجعه و تقاضای سند تک برگ مالکیت نماید.
۲۳- صدور سند مالکیت متوفای بدون وارث به نام دولت
ا موال متوفی بدون وارث یا باقی مانده اموال متوفایی که تنها ورثه وی زوجه است، بدون مالک نخواهد بود و طبق ماده ۳۳۵ قانون امور حسبی به دولت انتقال می یابد. در مورد اموال متوفی بی وارث ماده ۸۶۶ قانون مدنی به صورت مجمل بیان داشته: «در صورت نبودن وارث، امر ترکه متوفی راجع به حاکم است.» ماده ۹۴۹ قانون مدنی نیز باقیمانده اموال متوفایی را که دارای زوجه بوده است پس از ترکه برای زوجه در حکم مال اشخاص بدون وارث و تابع ماده ۸۶۶ قانون مدنی معرفی کرده است.
صدور سند مالکیت براساس وصیت نامه:
مالک ملک میتواند با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی تا – از ملک را به نفع شخص دیگری وصیت کند. ماده ۱۲۲ آیین نامه قانون ثبت در این باره میگوید: «در مورد وصیت نسبت به ملک ثبت شده باید مفاد وصیت در سند مالکیت مثل سایر معاملات قید شده خلاصه آن به دفتر املاک فرستاده شود و همچنین در موقع عدول از وصیت ترتیب مزبور رعایت و درصورتی که ملک مورد وصیت ثبت نشده باشد باید مفاد وصیت در پرونده ثبتی بایگانی و موقع صدور سند مالکیت رعایت گردد.»
آیا وصیت نامه عادی دربارۀ املاک ثبت شده اعتبار دارد یا خیر؟
به نظر میرسد وصیت نیز از جمله عقود محسوب میشود و موصی له میتواند برای استفاده قانونی از آن با طرح دعوی تأیید وصیت نامه عادی در محاکم و صدور حکم به نفع وی با در دست داشتن حکم از مزایای آن استفاده نماید لذا دادگاه باید تحقیقات لازم جهت صحت و درستی وصیت نامه را انجام داده و در صورت اصالت داشتن و معتبر بودن آن حکم به تأیید وصیت نامه بدهد در بخش تنفیذ وصیت نامه در این باره به صورت مبسوط توضیح داده شده است.
صدور سند مالکیت بر مبنای صلح محاباتی با خیار فسخ
عقد صلح را سیدالعقود یا سیدالاحکام گفتهاند و هر قرارداد چه مربوط به گذشته باشد و چه جدید در قالب این عقد ممکن است منعقد شود صلح به معنای توافق دو طرف بر امری است صلح در لغت به معنای سازش آشتی و توافق کردن است و در اصطلاح به تراضی و تسالم بر امری میباشد. عقد صلح به محاباتی و غیر محاباتی بودن تقسیم می.شود صلح محاباتی، عقد معوضی است که به طور عمدی تساوی عرفی ارزش اقتصادی بین عوضین رعایت نشده و عوضین نابرابر باشد. مثلاً صلح یک خودرو در قبال یک شاخه گل اما چنانچه تساوی عرفی ارزش اقتصادی بین عوضین رعایت شده باشد به آن صلح غیر محاباتی گفته میشود.
صدور سند مالكيت المثنى
بر اساس ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک و تبصره های آن چنانچه سند مالکیت از بین برود و یا گم ،شود مالک میتواند تقاضای صدور سند مالکیت المثنی بنماید. مدارک لازم عبارت است از:
اعلام نحوه از بین رفتن یا گم شدن سند مالکیت و استشهاد در دو نسخه طبق فرم تهیه شده سازمان ثبت که باید تکمیل و حداقل ۳ نفر شاهد که توسط نیروی انتظامی محل با یکی از دفاتر اسناد رسمی احراز هویت شده و تصدیق رسمی احراز هویت شده و تصدیق امضا و اظهارات، گواهی گردیده باشد. اداره ثبت مراتب را در دفتر املاک منعکس و به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید اداره ثبت به هزینه درخواست کننده مراتب را یک نوبت در روزنامه های کثیر الانتشار یا یکی از روزنامه هایی که آگهیهای ثبتی در آن درج میشود، آگهی می کند و تا ۱۰ روز بعد از انتشار آگهی اگر اعتراضی نرسید یا در صورت اعتراض، اصل سند مالکیت یا سند معامله ارائه نشد سند مالکیت المثنی با قید کلمه المثنی بر روی آن صادر می شود و در موقع انجام معاملات باید دفاتر اسناد رسمی صدور سند مالکیت المثنی را از اداره ثبت محل استعلام نمایند.
هر یک از دفاتر اسناد رسمی باید دارای دفتر خاصی باشند که وقتی صدور سند مالکیت المثنى به آنها اعلام میگردد در این دفتر قید نمایند در صورتی که اعتراض در موعد مقرر همراه با ارائه سند مالکیت یا سند معامله باشد، صورت مجلس مبنی بر وجود آن نزد معترض در دو نسخه تنظیم و یک نسخه از آن به متقاضی تسلیم و اصل سند به ارائه دهنده مسترد میشود. سند مالكيت المثنى حاوی کلیه مندرجات سند مفقودی است.
البته ذکر اسناد شرطی و رهنی که فسخ یا فک شده ضرورتی ندارد. هرگاه به علت ریختن جوهر یا سوختگی یا پارگی و یا جهات دیگری قسمتی از سند مالکیت از بین رفته باشد و یا قابل استفاده نباشد و یا مندرجات صفحه یا صفحات سند مالکیت مفقود گردد، باید مقررات صدور سند مالکیت المثنی به شرح فوق انجام شود. ماده ۱۶۳ آیین نامه مذکور مقرر داشته هر موقع که اداره ثبت طبق قانون المثنى سند مالکیت میدهد باید در ستون ملاحظات دفتر املاک در مقابل ثبت ملک تاریخ صدور المثنی را قید کند.»
۱۸- صدور سند بر مبنای تغییر حدود اراضی بند ۳۷۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی در این باره مقرر داشته «هرگاه مالکین دو یا چنـد ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خود نیاز به مبادله قسمتهای جزئی از املاک خود داشته باشند میتوان با تنظیم صورت جلسه توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه عمل کرد و رعایت تشریفات ضرورتی ندارد.»
صدور سند مالکیت اعیان بر مبنای قرارداد با مالک عرصه
ممکن است مالک ملک ثبت شده به شخص یا اشخاصی اجازه احداث اعیانی برای خود بدهد. هرگاه چنین اجازه ای به موجب سند رسمی ،باشد خلاصهٔ آن باید در ستون انتقالات سند مالکیت و زیر ثبت ملک در دفتر املاک قید شود .
مالک اعیانی پس از انجام عمل میتواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد. اداره ثبت باید وقتی برای معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیان مستحدثه تعیین و به مالک و به مجاورین اخطار کند و در وقت مقرر صورت مجلس معاينة محل را تنظیم نماید و اگر اختلافی نباشد با دریافت حق الثبت انتقال سند مالکیت اعیانی را صادر کند و در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی رجوع به دادگاه ظرف ۳۰ روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس اداره ثبت تا صدور حکم نهایی برابر ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت الحاقی مصوب ۱۳۲۴ از صدور سند مالکیت خودداری خواهد نمود.
براساس ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه هنگامی سند مالکیت اعیانی مقدور است که اولاً، ملک مورد نظر ثبت دفتر املاک شده باشد؛ ثانیاً مالک به موجب سند رسمی به طرف قرارداد اجازه احداث اعیانی به مالکیت احداث کننده داده باشد.
آیا عدم پرداخت اجاره بها دلیل موجهی جهت درخواست تخلیه است؟
صرف عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر برای موجر حقی جهت درخواست تخلیه ملک ایجاد نمیکند بلکه تنها میتواند دادخواست مطالبه اجور معوقه تقدیم نماید مگر اینکه ضمن عقد اجاره شرط شده باشد در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مدت معینی (مثلاً سه ماه موجر حق درخواست تخلیه را دارد خاطرنشان میسازد قراردادهای مربوط به قانون سال ۵۶ از شمول مقررۀ مذکور خارج است زیرا شرایط خاصی دارد که جداگانه به آن می پردازیم.
درخواست تخلیه فرع بر پرداخت ودیعه است؟
چنانچه مستأجر مبلغی تحت عنوان ودیعه (پول پیش) به موجر داده باشد تخلیۀ ملک از سوی اجرای احکام منوط به پرداخت ودیعه یا وجه قرض الحسنه توسط موجر به حساب سپرده دادگستری (مستنبط از ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶). است
سؤال: چنانچه مستأجر پس از انقضای مدت اجاره از تخلیه ملک امتناع ورزد و موجر نیز از پرداخت مبلغ ودیعه خودداری نماید آیا موجر مستحق اجرت المثل يا وجه التزام است؟
به دلالت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶ موجر حقی بابت اجرت المثل یا دیگر خسارات ندارد زیرا مستأجر از حق حبس خویش استفاده نموده است، ولـی بـه محـض پرداخت وجه قرض الحسنه یا ودیعه اجرت المثل شامل وی میشود. نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۱۴۰۰/۱۹۵ مورخ ۱۴۰۰/۳/۱۲ مؤید همین نظر است، اما در خصوص استحقاق مطالبه وجه التزام قبل از استرداد ودیعه اختلاف نظر وجود دارد اداره حقوقی قوه قضائیه در این باره در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۶ مورخ ۱۴۰۱/۵/۲۶ بیان داشته در صورتی که طرفین قرارداد مطابق قانون یادشده عقد اجاره را منعقد کرده و برخلاف ماده ۴ آن قانون نیز توافق نکرده باشند مستأجر میتواند تا اخذ ،و دیعه سند و یا وجه از موجر از تخلیه عین مستأجره خودداری کند و موجر مستحق اجرت المثل ایام تصرف یا خسارت تاخیر در تخلیه و یا در فرض سؤال وجه التزام تعیین شده در قرارداد اجاره نخواهد بود؛ مگر انکه موجر در اجرای ذیل ماده ۲۰ دایره اجرای ایین نامه اجرایی ،یاد شده ودیعه و یا وجه مقرر بین طرفین را حسب مورد به ثبت و یا دادگستری در حال حاضر شورای حل (اختلاف) تحویل داده و یا به حساب سپرده واریز کرده باشد.» ،بنابراین جهت اینکه انصاف و عدالت رعایت شود نزدیکتر به صواب آن است که موضوع به کارشناسی ارجاع شده تا با ملحوظ نظر قرار دادن میزان ودیعه ای که نزد موجز است اجرت المثل ایام تصرف مستأجر محاسبه گردد.
آیا موجر می تواند به بهانه اجور معوقه یا بدهی بابت قبوض آب و برق یا تلفن و یا خسارت وارده به ملک از پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه خودداری نماید؟
موجر نمی تواند به این بهانه ها از پرداخت مبلغ ودیعه خودداری نماید یـا بـه نـوعی آن را تهاتر کند در رابطه با این مسئله قسمت اخیر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶ اشعار داشته: «چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن آب و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهیهای فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.»
۶- اگر مستأجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد چه مرجعی صلاحیت رسیدگی به این ادعا را دارد؟
بر طبق ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف صرفاً دعاوی تخلیه (دستور یا حکم) در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار گرفته است و از آنجایی که رسیدگی در این مرجع استثنایی بر اصل است، و در موارد شک باید به اصل رجوع کرد، لذا فقط منصرف به تخلیه می باشد و سایر درخواستها یا خواسته ها بنا به صلاحیت عام دادگستری در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل است. بنابراین، چنانچه مستأجر مدعی تمدید مدت عقد اجاره باشد به دلالت ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ و مواد ۱۶ و ۱۷ آیین نامه میتواند مستقلاً دعوای مرتبط مبنی بر تمدید قرارداد اجاره در دادگاه عمومی حقوقی محل مطرح کند.(هم اکنون به جهت تشکیل دادگاه صلح ملاک تقویم خواسته می باشد)
