نکات مهم در قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

🔹سی و سه نکته مهم در قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

 

نکات مهم در قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

🔺۱. یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به اینگونه معاملات غیرقابل استماع است و فاقد اعتبار خواهد بود.

🔺۲. دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در صورتی پذیرفته می شود که ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف ۱۵ روز بعد، دعوای تنفیذ فسخ اقامه گردد.

🔺۳. اسناد ثبت نشده معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و فقط شخصی مالک شناخته می شود که ملک به نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد.

🔺۴. در قانون ثبت رسمی اموال غیرمنقول دلالان معاملات املاک مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.

🔺۵. تعرفه دلالان معاملات املاک باید بر اساس معیارهایی مانند درصد ارزش معاملاتی املاک، حجم پیش نویس قراردادهای ثبت شده در هر منطقه و تعیین سقف تعرفه دریافتی تعیین شود.

🔺۶. دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال املاک، مالیات نقل و انتقال را به ماخذ ارزش معاملاتی محاسبه و دریافت نمایند. همچنین، مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (مانند حق کسب و پیشه) را به ماخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک محاسبه و دریافت کنند.

🔺۷. سازمان تامین اجتماعی باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، میزان بدهی فرد واگذارکننده ملک را اعلام کند تا توسط دفاتر اسناد رسمی وصول شود. در غیر این صورت، سردفتر مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و در این صورت، منتقل الیه و سردفتر مسئولیتی در قبال بدهی ندارند.

🔺۸. دستگاه های اجرایی که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده، باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پاسخ استعلام را به صورت آنی اعلام نمایند. در صورت عدم اعلام پاسخ، سردفتر مجاز به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است.

🔺۹. دفاتر اسناد رسمی باید وجوه دولتی و عمومی وصولی را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تایید سازمان به حساب های تعیین شده نزد خزانه داری کل کشور واریز نمایند.

🔺۱۰. مراجع قضایی، کمیسیون ها و شوراهای ذی صلاح که برای رسیدگی به امور املاک تعیین شده اند، مکلفند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد یا سلب حقوق عینی را از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام نمایند. تخلف از این حکم منجر به محکومیت خواهد شد.

🔺۱۱. هرگونه بی توجهی قضات یا ماموران دولتی به مفاد اسناد رسمی، منجر به محکومیت آنها به یکی از مجازات های تعزیری درجه شش خواهد شد. همچنین، در صورت وارد شدن خسارت به دارنده سند رسمی، متخلف مسئول جبران خسارات است.

این قانون در مورد ساماندهی اسناد غیر رسمی برای اموال غیر منقول (املاک و مستغلات) است. برخی از نکات اصلی عبارتند از:

🔺۱۲. ایجاد سامانه ای برای ثبت ادعاهای مالکیت بر اموال غیر منقول که فاقد اسناد رسمی هستند.

🔺۱۳. مدعیان مالکیت باید مستندات خود را در این سامانه ثبت کنند و برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کنند.

🔺۱۴. اگر مدعیان در مدت زمان مشخص اقدام نکنند، ادعاهای آنها علیه املاک دولتی و عمومی قابل استناد نخواهد بود.

🔺۱۵. دادگاه ها باید دعوای مطالبه قیمت روز اموال غیر منقول را در صورت وجود اسناد جعلی یا معاملات معارض بپذیرند.

🔺۱۶. درج ادعاها در سامانه منوط به ارائه مشخصات جغرافیایی دقیق و احراز هویت است.

🔺۱۷. رسیدگی به ادعاها بر اساس قوانین موجود صورت می گیرد و نیاز به استعلام از وزارت جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی دارد.

🔺۱۸. بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی باید نقشه های دارای مختصات جغرافیایی را تهیه کنند و پس از استعلام از سازمان های مربوطه، جهت صدور سند مالکیت به سازمان ثبت اسناد ارائه دهند.

🔺۱۹. وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن باید در خصوص واگذاری زمین های دولتی و رعایت قراردادهای مربوطه اقدام کنند.

🔺۲۰. جرم درج اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه یا معاملات معارض، مجازات نقدی و جزایی دارد.

🔺۲۱. در مورد آپارتمان هایی که دارای رای جریمه از کمیسیون های ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری هستند، شهرداری ها و بخشداری ها باید گواهی پایان کار صادر کنند.

🔺۲۲. سازمان ثبت اسناد باید در سند مالکیت تفکیکی هر واحد آپارتمانی، جریمه های مربوط به قسمت های مشترک و اختصاصی را ذکر کند.

🔺۲۳. دستگاه های اجرایی و واحدهای مربوطه باید اطلاعات اموال غیر منقول عمومی و دولتی را در سامانه ثبت کنند.

🔺۲۴. سازمان ثبت اسناد باید برای قطعات اراضی کشاورزی که دارای تصرفات قانونی هستند، سند حدنگاری با کاربری کشاورزی صادر کند.

🔺۲۵. اشخاص فاقد سند رسمی حداکثر تا ۸ سال پس از راه اندازی سامانه می توانند اعمال حقوقی را در سامانه انجام دهند.

🔺۲۶. دلالان معاملات املاک نباید در معاملات موضوع این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی کنند. متخلفان مشمول جریمه و تعلیق پروانه کسب خواهند شد.

🔺۲۷.ساعات کار دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۴۴ ساعت در هفته باشد و به گونه ای تنظیم شود که در طول ساعات روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند.

🔺۲۸.در صورت ابطال معامله رسمی، شخصی که بطلان به او مستند است، مسئول جبران خسارات وارده است. همچنین، سازمان مربوطه باید معاملات موضوع ماده ۱ را بیمه کند.

🔺۲۹.سازمان باید برای املاکی که دارای دستور نقشه مشخصی هستند، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را فراهم کند و شناسه یکتا برای هر واحد صادر کند. همچنین، باید انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی را به منتقل الیه اطلاع دهد.

🔺۳۰.مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی باید دستور نقشه را صادر کنند. همچنین، سازمان باید دسترسی ثبت آنی دستور نقشه پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار را برای این مراجع فراهم کند. آیین نامه اجرایی این ماده باید توسط سازمان مربوطه تهیه و به تصویب هیات وزیران برسد.

🔺۳۱.ماده ۱۵ شامل نسخ برخی مواد قانونی موجود و اصلاحاتی در قانون پیش فروش ساختمان است که در یادداشت های قبلی همین صفحه مفصل توضیح داده شده است.

🔺۳۲. اصلاح ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان: تعریف پیش فروش ساختمان گسترش یافته و هر قراردادی که مالک رسمی زمین را ملزم به مشارکت در ساخت کند یا هر قراردادی که شامل تعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی باشد، شامل این قانون می شود.

🔺۳۳. اصلاح بند ۳ ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان: اضافه شدن متن پروانه ساختمانی صادرشده به عنوان یکی از پیوست های قرارداد مطلب تازه ای است.

نکات مهم مالیاتی اموال غیرمنقول

⚖️نکات مهم مالیاتی در خصوص قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول

🔹️ یکی از روش‌هایی که این قانون برای تسهیل در این موضوع ایجاد کرده است حذف موانع پیش روی صدور اسناد است. یکی از این موانع لزوم اخذ گواهی موضوع ماده (187) قانون مالیات‌های مستقیم و اتلاف زمان‌هایی است که برای متقاضی اسناد رسمی اتفاق می‌افتاد.

🔹️ این قانون صراحتاً لزوم اخذ گواهی موضوع ماده (187) را منتفی و منسوخ اعلام کرده است.

🔹️ به عبارت دیگر به موجب این قانون و از تاریخ 1403/4/2 سازمان امور مالیاتی هنگام نقل و انتقال املاک، امکان صدور گواهی ماده (187) قانون مالیات‌های مستقیم و اخذ بدهی‌های مالیاتی که مربوط به ملک مورد معامله است را ندارد و کسی که درخواست نقل و انتقال ملک خود را دارد با مراجعه صرف به دفاتر اسناد رسمی، تمام مالیات متعلق او محاسبه و به او اعلام می‌شود و فرد در همان دفترخانه آن را پرداخت می‌کند.

مالیات متعلق هم مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی موضوع ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم به نرخ 5 درصد و همچنین مالیات حق واگذاری محل به نرخ 2 درصد از مأخذ همان وجوه اعلامی از طرف مؤدی حین انجام نقل و انتقال  است. همچنین جهت تسهیل محاسبات مالیاتی و پرداخت چنانچه این میزان کمتر از 25 برابر ارزش معاملاتی باشد همان 25 برابر به عنوان مأخذ به حساب می‌آید.

🔹️ پس از طراحی این سازوکار به موجب قانون، سازمان امور مالیاتی بخشنامه‌ای به شماره 63002 در تاریخ 1403/8/26 تحت عنوان نحوه اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر کرد که با توجه به اهمیت این بخشنامه و نوآوری‌هایی که به همراه داشته است بررسی آن ضروری است.

🔹️ در خصوص بخشنامه فوق مدیرکل دفتر حقوقی و قراردادهای مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور می‌گوید:
ایجاد یکسری فرایندها به منظور به حداقل رساندن احتمال اختلاف میان ممیز با مؤدی از ویژگی‌های مهم این بخشنامه است.

🔹️ به عنوان نمونه مطابق تبصره (1) بند (1) این بخشنامه اخذ مالیات حق واگذاری محل صرفاً از اراضی‌ای ممکن است که کاربری آنها اداری یا تجاری باشد. این موضوع می‌تواند منشأ اختلاف بین ممیز و مؤدی باشد. بدین صورت که ممکن است مرجع تشخیص دهنده این کاربری‌ها مورد اختلاف این دو قرار بگیرد. لذا در این بخشنامه مراجعی که ذی‌صلاح هستند برای تعیین نوع کاربری این املاک به صورت شفاف مشخص شده اند.اما در عین حال این بخشنامه شرایط خاصی را نیز پیش‌بینی کرده است که براساس آن ممکن است یک مرجع تشخیص دهنده برای نوع کاربری اراضی از قلم افتاده باشد. در این حالت و به منظور عدم ایجاد چالش میان مؤدی و ممیز مالیاتی، مطابق بخشنامه سازمان، استعلام لازم در این خصوص از ستاد سازمان صورت خواهد گرفت و سازمان امور مالیاتی بررسی و اعلام نظر نهایی خواهد کرد.

🔹️ وی به سازوکار دیگری در بخشنامه اشاره می‌کند که مطابق آن اخذ مالیات ناحق از مؤدی امکان پذیر نیست. به گفته او ممکن است بعد از اینکه شخص به دفترخانه رفت اسناد و مدارکی به دست سازمان امور مالیاتی برسد مبنی بر اینکه شخص مذکور می‌بایست مالیات بیشتری پرداخت کند. در این شرایط تنها به موجب رأی صریح و قطعی مراجع قضایی و یا اقرار، اعلام و ابراز کتبی و صریح مؤدی مبنی بر اینکه وجوه بیشتری بابت نقل و انتقال ملک دریافت کرده است امکان مطالبه مالیات بیشتر وجود دارد.

🔹️ اما نکته بعدی که در این بخشنامه قابل ذکر است کم شدن تکالیف، اقدامات و زحماتی است که برای مؤدیان مالیاتی قابل تصور بود. به طور مثال چنانچه مؤدی ادعای معافیت و یا عدم شمول نسبت به پرداخت این نوع مالیات را داشته باشد نیاز به مراجعه او به ادارات مالیاتی و پیگیری او از آن مراجع نیست و به دفترخانه‌ها اعلام شده تا براساس فرایند سیستمی موجود، موضوع مذکور را به طور مستقیم از سازمان امور مالیاتی استعلام نمایند. سازمان هم موظف است جواب استعلام مذکور را ظرف مدت 20 روز به دفترخانه اعلام نماید تا مؤدی نیاز به پیگیری مجدد و مراجعه مکرر به ادارات مالیاتی نداشته باشد.

🔹️ موضوع دیگر، عدم نیاز به ارسال و تسلیم اظهارنامه براساس این بخشنامه است. در این راستا در بند (5) این بخشنامه آمده است چنانچه مؤدی براساس ماده (4) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مالیات‌های مذکور را پرداخت نماید دیگر نیاز به ارسال و تسلیم اظهارنامه موضوع ماده (80) قانون مالیات‌های مستقیم را ندارد.

نکات مهم در قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

*نصاب تفکیک اراضی کشاورزی*

شنیدید که اسناد کشاورزی، دیگر حد نصاب ندارند؟
وجه درست ماجرا این است:

✳️ در سال ۱۳۸۵ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب جلسه علنی مورخ ۲۵/۱/۱۳۸۳ مجلس، با اصلاحاتی در مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب شد.

🔹در ماده ۱ مقرر شد نصاب قانونی برای اراضی کشاورزی تعریف شود:
> 📕ماده۱ـ وزارت جهاد کشاورزی موظف است به منظور ارتقاء بهره‌وری عوامل تولید، تخصیص بهینه منابع و جلوگیری از تفکیک و افراز و خرد شدن اراضی کشاورزی (اعم از باغ‌ها، نهالستان‌ها، اراضی زیرکشت، آبی، دیم و آیش آنها) حداکثر ظرف مدت شش ماه از تصویب این قانون، حد نصاب فنی، اقتصادی اراضی کشاورزی را براساس شرایط اقلیمی، الگوی کشت، ضوابط مکانیزاسیون و کمیت و کیفیت منابع آب و خاک تعیین و جهت تصویب به هیأت وزیران ارائه نماید.
> هیأت وزیران نیز موظف است حداکثر ظرف مدت سه ماه حد نصاب فنی، اقتصادی پیشنهادی را بررسی و تصویب نماید…

🔹سپس در ماده ۲، تفکیک، افراز و هرگونه خدمات ثبتی، منوط به رعایت نصاب گردید:

> 📕ماده۲ـ تفکیک و افراز اراضی مذکور به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است.
> ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهدبود.
> برای اینگونه اراضی در صورت تقاضا، سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلامانع است

✳️ *در بوته اجرا:*
انتقالات مشاعی در گذر زمان،  همراه با درگذشت مالکان و تجزیه مالکیت بین ورثه، سبب افزایش فراوان تعداد مالکان گردید. نومالکانی آمدند که چندان میانه‌ای با بیل و بذر و کود و سم و کاشت و داشت و برداشت نداشتند.
🔹می‌دانیم که اشاعه، در عرف جامعه، خود عیب و نقص مال به شمار می‌رود و منشا اختلافات فراوان است.
🔹در کشاورزی هم، آب شرکا در یک جوی نمی‌رود:
یکی گندم می‌خواهد، یکی جو!
دیگری در اندیشه باغ سیب است و آن شریک دیگر، می‌خواهد به هر ترتیبی شده، ملک را قطعه قطعه کند و برای ویلا سازی بفروشد!

🔹با اجرای قانون، عملا به جای خرد شدن املاک، مالکان خرد به املاک بزرگ پیوستند!
چه فرقی دارد؟
اینکه بدتر شد!

🔹قانون، بر اثر بروز اختلافات مالکین در مدیریت و بهره‌برداری، پیشرفت کشاورزی را به ارمغان نیاورد؛ بلکه خود مشکلی شد برای حفظ کاربری و بازدهی مناسب مزارع و باغات.
آنچه باید حمایت از کشاورزی تلقی می‌شد و رونق کشاورزی را در پی می‌داشت، خود تبدیل به معضلی در این راه شد.

✳️ *تلاش برای بهسازی مالکیت اراضی کشاورزی:*
قانونگذار، با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، طی تبصره ۹ ماده ۱۰، برای رفع مشکل، چنین گام برداشت:
> 📕تبصره ۹- سازمان مکلف است در اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده و با تأیید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره برداری کشاورزی باشد و متقاضی اخذ سند مالکیت خود یا افراد تحت تکفل وی مالک هیچ یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند. پس از صدور سند مالکیت حدنگاری موضوع این تبصره هر گونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی مذکور، مشمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب ۱۳۸۵/۱۱/۲۱ مجمع تشخیص مصلحت نظام می شود و تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون در خصوص اراضی با کاربری کشاورزی منوط به اخذ تأییدیه از وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهره برداری کشاورزی است.

✳️ اگر کسی تصرف مفروزی و قانونی در اراضی کشاورزی داشته باشد (یعنی با دیگر مالکان توافق کرده باشند که قسمت معینی از ملک مشاعی منحصرا در اختیار او باشد ، بدون رعایت حد نصاب مندرج در قانون سال ۱۳۸۵، می‌تواند سند ششدانگ حدنگار برای محدوده تصرفش را بگیرد. ‌

✳️ قانون جدید،  از اجرای قانون قدیم چشم پوشی کرده است، اما برای یک بار! این هم یک نوآوری است.

✳️ پس از دریافت سند ششدانگ برای قطعه ‌ای که مفروزا در تصرف مالک بوده است، دوباره محدودیتهای قانون سال ۱۳۸۵ و نصاب تفکیک، نسبت به این سند جدید بازمی‌گردد. علاوه بر این،  کلیه اعمال حقوقی مذکور در ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، منوط به تاییدیه وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری است.

🔹این قسمت نیاز به تامل بیشتر دارد:
یعنی واقعا اگر ملکی تغییر کاربری داده باشد، مالک از فروش یا اجاره بیش از دوسال یا وقف یا… منع می‌شود؟
گویا این محدودیت، ضمانت اجرایی است تا مالک را وادار کند در زمین کشاورزی، کشاورزی کند، نه ویلاسازی!

 واگذاری منافع مسکونی 

واگذاری منافع “مسکونی” برپایه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۷ خردادسال۱۴۰۳ و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳/۰۲/۲۹ ⚖️🌸⚖️🌸⚖️🌸⚖️ دو قانون درموردمسکن و ‌زمین نشان دهندهٔ بیشترین گرایش قانونگذاران برروی دخالت حاکمیت پیرامون مسکن گذاشته ‌

⚖️ اکنون، موجرین‌ واحدهای مسکونی مکلف به ثبت باید قراردادهای واگذاری منافع خودرابه ثبت رسمی برسانند. بازتاب خودداری از ثبت در همه چارچوب ها برای خودداری کننده ویرانگر و بسیار سنگین و بدون پیشینه است. ⚖️ در برخی چارچوب ‌ها ثبت نکردن ، قرارداد را از کار خواهد‌انداخت و دعوای تخلیه در دادگاه شنیده نخواهد شد! ⚖️ در نگرشی دیگر، قرارداد باطل نیست و تخلیه انجام خواهد شد؛ اما خوداری کننده ازثبت تاوان سنگینی خواهدداد :

⚖️ ثبت اجباری، شرط اعتبار قانونی: هم اکنون، واگذاری منافع و تمدید قراردادهای بیش از  دو سال برای املاکی که  سند آنها پس از ۳ تیر سال ۱۴۰۳ خورشیدی صادر شده است، باید تنها از راه ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود. طبق تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اجاره و یا انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال نسبت به کلیه املاکی که سند حدنگار آن از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده باشد، در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» الزامی است: ⚖️ تبصره ۴ماده ۱: مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.

⚖️ این سندها سبز رنگ و از تاریخ صدور سند، مشمول ثبت اجباری هستند.

⚖️ اگرچه در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر، ثبت در یکی از دو سامانه «خودنویس» یا «ثبت الکترونیک اسناد» مقرر شده است، اما برای این وضعیت، ثبت در سامانه خودنویس کافی نبوده و مشکلاتی برای طرفین خواهد داشت؛ چراکه مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره ۴ آن است که وارد بر قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها تلقی می‌شود و تنها ثبت در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» را معتبر شمرده است.

⚖️ برای ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، یا باید پیش نویس را مشاور املاک به دفتر اسناد رسمی بفرستد و یا طرفین، خودشان به دفترخانه بروند. قرار شده بعدها مستقیما توسط طرفین قابل ثبت باشد.

⚖️ضمانت اجرای عدم ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد: اگر قرارداد اجاره نسبت به اسناد سبزرنگ، در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت نشود، اعتبار ندارد؛ حتی اگر در سامانه خودنویس ثبت شده باشد! دعوای تخلیه و… استماع نخواهد شد! معلوم نیست چه خواهد شد!

⚖️ اجبار به ثبت، شرط عدم جریمه: ثبت و تمدید قراردادهای واگذاری منافع، در وضعیت‌های دیگر (شامل قراردادهای کمتر از دو سال، اسناد تکبرگی پیش از ۳ تیر ۱۴۰۳ و اسناد مالکیت عادی و…) هم اکنون تکلیف قانونی موجرین است هرچند عدم ثبت منجر به بطلان و بی اعتباری این قراردادها نمی‌شود.

⚖️ ماده ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستاجر: در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.

⚖️ بند۲ تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ قانون مالیاتهای مستقیم، مقرر داشته: «موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را از طریق دفاتر اسناد رسمی در سامانه الکترونیک ثبت اسناد و یا در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت نمایند.» ⚖️ضمانت اجراهای سنگین : …در صورت انعقاد و یا تمدید قراردادهای رهن و یا اجاره بدون ثبت در سامانه مذکور و یا ثبت اطلاع خلاف واقع به تشخیص مرجع قضایی، -موجر مشمول معافیت مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مالیات‌های مستقیم نمی‌شود و – پذیرش دعوای تخلیه منوط به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره موضوع ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم و – جریمه موضوع ماده ۱۹۲ قانون مالیات‌های مستقیم می‌گردد

. همچنین – پنجاه (۵۰) درصد ارزش اجاری املاک موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم در مدت قرارداد به هزینه دادرسی اضافه می‌شود و – ادعای اعسار از پرداخت هزینه دادرسی مسموع نمی‌گردد بر اینها، عدم‌ امکان صدور دستور تخلیه، بعلت نقض ماده ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستاجر را هم باید افزود!

تهیه کتابی مناسب در حوزه قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول