نسبت به املاک ثبت‌شده‌ای که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیرقابل افراز تشخیص داده شده است، صدور دستور فروش موضوع ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست. همچنین درخواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیرقابل افراز مادامی که سهم مشاع خریداری شده رسماً به وی انتقال نیافته، قابل پذیرش و استماع نیست (نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۸۹۷ مورخ ۱۳۹۹/۷/۲۳).

یعنی خریداری که به صورت عادی ملک به وی منتقل شده ابتدا باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد تا پس از اجرای این حکم و درج نام وی در دفتر املاک بتواند درخواست دستور فروش مال مشاع را مطرح نماید.

پس از صدور دستور فروش ملک مشاع، هریک از مالکین مشاعی می‌توانند درخواست ارسال دستور به واحد اجرای احکام و فروش ملک از طریق مزایده را بنمایند؛ لذا این حق صرفاً برای تقاضادهنده یا خواهان درخواست فروش ملک مشاع نیست.

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۴۱ مورخ ۱۳۹۹/۴/۳ بیان داشته: «دستور فروش ملک مشاعی حکم نیست تا اجرای آن نیاز به اجرائیه داشته باشد بنابراین پنج درصد مبلغ محکوم به موضوع ماده ۱۵۸ قانون اجرای احکام مدنی که بابت حق اجرای حکم بعد از اجرا وصول می‌شود، در فرض سؤال قابلیت وصول نداشته و وصول حق اجرا در این فرض منتفی است.»

با توجه به اطلاق مواد ۱۲۴۱ قانون مدنی و ۸۳ قانون امور حسبی، فروش اموال غیرمنقول محجور توسط قیم مستلزم رعایت غبطه محجور و تصویب دادستان است و مفروز یا مشاع بودن مالکیت اموال غیر منقول محجور مؤثر در مقام نیست. بدیهی است در صورتی که موضوع تقسیم مال در بین باشد و این تقسیم به فروش مال منجر شود، مشمول حکم مقرر در ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی است.

دادگاه در املاکی که سابقهٔ ثبتی دارند، باید در خصوص بازداشت بودن یا در رهن بودن ملک از اداره ثبت استعلام نماید. در صورتی که ملک به هر دلیلی بازداشت باشد، امکان صدور دستور فروش وجود ندارد و ممنوع است، مگر اینکه متقاضی فروش با وحدت ملاک از ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی قبلاً کلیه دیون و خسارات قانونی و حقوق دولت را تودیع نموده باشد (نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۵۵۵ مورخ ۱۳۹۸/۷/۳۰). با این حال، اداره حقوقی در نظریه دیگر به شماره ۷/۱۴۰۲/۶۴ مورخ ۱۴۰۲/۳/۲ دستور فروش را ممنوع ندانسته اما انجام مزایده را منوط به تودیع کلیه دیون اعلام نموده است. بنابراین، فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است بدون رعایت حقوق توقیف‌کننده و یا مرتهن امکان‌پذیر نیست.

بر اساس بند ۵ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها به شماره ١/۴١/١۴٢١٩ مورخه ١٣٨٢/٠۵/٢٠ حیاط و حیاط خلوت جزء مشاعات محسوب می شوند و مساحت آنها جزء مساحت آپارتمان محاسبه نمی شود و در بخش مشاعات ذکر می گردد. اما در تصویر سند و صورت مجلس تفکیکی پیوست مطلب، حیاط در محدود سند مالکیت قطعه یک تعریف و کاملا اختصاصی است. این بدان معناست که با تصویب آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها در تاریخ ١٣۴٧/٠٢/٠٨ تا زمان تصویب دستورالعمل موصوف، رویه ها متفاوت بوده است و بنابراین می توان نتیجه گیری کرد که بر اساس اسناد مالکیت ممکن است فضای حیاط یا حیاط خلوت کاملا اختصاصی و در مالکیت مالک واحد آپارتمانی باشد. البته در این سند عنوان شده که در حیاط امکان ساخت و ساز وجود ندارد.